Baufinanzierung-Rechner
Planen Sie Ihre Baufinanzierung: Geben Sie Darlehen, Sollzins und anfängliche Tilgung ein, um Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit zu sehen.
How to use this calculator
- Enter darlehensbetrag.
- Enter sollzins (p. a.).
- Enter anfängliche Tilgung.
- Enter zinsbindung.
- Your results appear instantly below and update as you change the numbers.
How this calculator works
Deutsche Baufinanzierungen sind in der Regel Annuitätendarlehen: Die Monatsrate (Zins plus Tilgung) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, aber der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Die Monatsrate berechnet sich als Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 ÷ 100 — bei 400.000 €, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung also 1.933,33 €. Nach Ablauf der Zinsbindung (hier 10 Jahre) muss die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden; die angezeigte Gesamtlaufzeit und die Gesamtzinsen gelten nur bei unverändertem Zins. Im Beispiel bleiben nach 10 Jahren etwa 303.000 € offen (rund 76 %), und bei konstantem Zins dauert die Tilgung etwa 28 Jahre.
Frequently asked questions
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Üblich sind 2–3 % pro Jahr. Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Monatsrate kaum, verkürzt die Laufzeit aber deutlich und spart Zinsen: Bei 400.000 € und 3,8 % Zins kostet 3 % Tilgung statt 2 % nur rund 160 € mehr im Monat, spart aber mehrere Jahre Laufzeit und fünfstellige Zinskosten.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu den dann aktuellen Zinsen weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung). Sie können mit Ihrer Bank verhandeln, kündigen und zu einem anderen Anbieter wechseln (nach 10 Jahren jederzeit möglich) oder Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung zu reduzieren.
Was sind Sondertilgungen wert?
Viele Verträge erlauben jährlich 5 % der Darlehenssumme als Sondertilgung. Jeder Euro Sondertilgung spart Zinsen über die Restlaufzeit — bei 3,8 % Zins und 20 Jahren Restlaufzeit entspricht das einer Rendite von rund 3,8 % nach Steuern, risikofrei.
Disclaimer: Results are estimates for general information only and do not constitute financial, tax, or legal advice. Figures reflect the current tax year and may change. Always confirm current limits and consult a qualified professional before making decisions. Offizielle Zahlen: §32a EStG 2026 · BMF · Beitragsbemessungsgrenzen 2026.